PRINCIPIOS PARA EL MANTENIMIENTO DE EDIFICACIONES

Las acciones de mantenimiento son las que implementan para prolongar o mantener la vida útil de una edificación ya sea a elemento estructurales o no estructurales. para saber un poco mas sobre estrategias de mantenimiento en edificaciones es necesario fomentar los siguientes conceptos.

¡Conceptos que te ayudaran a entender mejor que es el mantenimiento en edificaciones!

Sistemas productivos: son sujeta a todos aquellos equipos, instalaciones, edificaciones a las cuales se les puede aplicar el mantenimiento.

Mantenimiento: es el conjunto de actividades que permite conservar o restablecer un sistema productivo, para que pueda cumplir con su función.

Gestión de mantenimiento: es la efectiva y eficiente utilización de los recurso materiales, económicos, humano y de tiempo para alcanzar los objetivos del mantenimiento.

Políticas de mantenimiento: Son los lineamientos para lograr los objetivos de mantenimiento.

Objetivos del mantenimiento: los sistemas productivos deben ser mantenidos de forma tal que la producción o servicio sea el deseado.

Trabajos de mantenimiento: Son todas las actividades a ejecutar para así poder cumplir los objetivos de la organización.

Recursos de mantenimiento: son los insumos necesarios para realizar la gestión de mantenimiento.

Ingeniería del mantenimiento: Es la función responsable de la definición de procedimientos, métodos, análisis de técnicas a utilizar, contratos, estudio de costos y los medios para realizar el mantenimiento. incluyendo la investigación y el desarrollo.

¡Bien! Podemos entrar en materia en cuanto que tipos de mantenimientos existen y cual es su aplicación.

Tipos de mantenimiento.

Mantenimiento Rutinario. 

Es aquel que comprende con las siguientes actividades: lubricacion, limpieza, protección, ajustes, calibración u otras. su frecuencia de ejecución va en periodos semanales, en general es realizado por los mismos operadores de los sistemas productivos, y su objetivo en mantener y prolongar la vida útil evitando que esta se desgaste.

Mantenimiento Programado.

Toma como basamento las instrucciones técnicas puestas por el fabricante, constructores, diseñadores, usuarios y experiencias conocidas. para tener ciclos de revisión o sustituciones para los elementos mas importantes del sistema productivo, con el objetivo de determinar la carga de trabajo que es necesario programar, su frecuencia puede ser tanto como quincenal o hasta periodos de un año, estas actividades son ejecutadas por las cuadrillas de las organizaciones de mantenimiento estos se dirigen al sitio para realizar las labores.

Mantenimiento por avería o reparación.

Se entiende como la atención de un sistema productivo cuando aparece una falla, su objetivo es mantener en servicio adecuadamente dichos sistemas minimizando sus tiempos de parada. estos son ejecutados por el personal de la organización de mantenimiento, la atención de la falla debe ser de forma inmediata y por lo tanto no da tiempo de ser programada, pues implica un aumento en los costos y paradas de personal y equipos de forma innecesaria.

Mantenimiento correctivo.

Comprende a las actividades de todo tipo de encaminadas a tratar de eliminar la necesidad de mantenimiento, corrigiendo las fallas de una manera integral a mediano plazo las acciones mas comunes en estos mantenimiento, son; la modificación de elementos de maquinas, modificación de alternativa de procesos, cambio de especificaciones, ampliaciones, revisión de elementos básicos de mantenimiento, y conservación. Este tipo de actividades son realizadas por el personal de la organización o por entes foráneos dependiendo de la magnitud de los costos y especializaciones necesarias, su intervención tiene que ser planificada y evitar paradas injustificadas.

Mantenimiento Preventivo.

El estudio de fallas de un sistema productivo deriva en dos tipos de avería aquellas que generan resultados que obliguen la atención del sistema productivo mediante mantenimiento correctivo, y las que presenta cierta regularidad y que ameriten su prevención, este mantenimiento, es que utiliza todos los medios disponibles e incluso los estadísticos, para determinar la frecuencia de las inspecciones, revisiones, sustitución de piezas claves, probabilidad de aparición de averías, vida útil u otras, su objetivo es adelantarse a la aparición o predecir la presencia de una falla.

Formas para hacer el mantenimiento!

Administración directa.

Es el mantenimiento que se realiza cuando el personal pertenece a la organización de la empresa.

Contratado.

Es el mantenimiento que se realiza con un ente externo a la empresa, en condiciones de precio y tiempos preestablecidos. 

Niveles jerárquico en una organización de mantenimiento.

Nivel 1: Dirección y Gerencia.

Nivel 2: Supervision y apoyo.

Nivel 2.1: Supervisores y control de ejecución de acciones.

Nivel 2.2: Apoyo logístico en mantenimiento. Planificador, diseñador, programador, y almacenista.

Nivel 2.3: Mantenimiento de taller.

Nivel 3: Supervicion de área.

Nivel 4: operadores de mantenimiento.